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市场战略-我们就从这四方面阐述新冠疫情下抗风险能力强的房企具备的特征-宁夏新闻网

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国内版N号房调查

而龍湖,作為穩健民企里銷售業績靠前的企業,2019年上半年融資成本僅為4.56%,表現也極為優異。其長期秉承穩健經營的理念,既有充足的貨幣資金應對此次疫情產生的負面影響,又有充足的土地儲備將保障企業未來幾年的正常運營,新冠疫情下龍湖遊刃有餘,未來業績相對有保障。

1.城市布局,價值之爭新冠疫情的影響下,消費者的購房意願和購房能力受到不同程度的衝擊,同時房企線下售樓處多為關閉狀態,導致房企2020年1月和2月的業績不盡如人意,但是疫情對不同的購房需求產生的影響是不同的,疫情結束后仍有部分購房需求會釋放,支撐房企的銷售業績。

3.戰略篤定,格局之爭新冠疫情是黑天鵝事件,但次生災害又導致灰犀牛橫衝直撞,多數房企措手不及,相信各個房企的決策層都在思考如何應對危機。在此過程中,對公司戰略理解深刻,堅決執行戰略的房企反應速度更快,更加精準。為什麼每一次無論是行業出現機會還是出現威脅,最終在波動中勝出的都是戰略篤定的房企。面對貪婪和恐懼,帶領企業走出沼澤,涅槃重生的是企業戰略。

我們就從這四方面闡述新冠疫情下抗風險能力強的房企具備的特徵。

抓住先機——城市布局,誰能抓住最早恢復購房需求的城市,誰就能抓住先機,從銷售下滑的陰影里走出來;

克服危機——戰略篤定,堅定執行戰略,為後續市場恢復做準備,逆境實現突破;

迎來轉機——物業服務,對於房企而言,服務是產品生命的延續,物業服務足夠優秀的房企能在轉機中脫穎而出;

2.債務水平,血脈所在禍兮福之所倚,福兮禍之所伏,對於槓桿水平過高,負債結構不合理的企業而言,新冠疫情的衝擊可能是毀滅性的;而對於槓桿水平較低,負債結構合理的企業而言,新冠疫情雖有衝擊,但也提供了其彎道超車的機會,此類企業可以憑藉資金優勢擴充優質土儲,調整庫存結構,從容應對市場變化。

二、疫情風暴之下四種特徵房企抗風險能力強

疫情最終對房企產生的挑戰主要源於現金流壓力,而抗風險較強的企業必然在現金流方面有所長,主要可以歸納為以下四點:

作為資金密集型產業,絕大多數房企為追求規模急速擴張而選擇「高槓桿、高周轉、高負債」模式,極度考驗房企的預判能力。一旦遭遇銷售回款危機,資金鏈就會岌岌可危。此次疫情使得房企銷售銳減,延期復工下部分房企現金流可能只維持兩三個月的經營。2020年是房企債務償還高峰年,現金流不足始終是懸在房企頭上的達摩克利斯之劍。近期已有企業爆雷,資產規模超千億的新華聯(000620,股吧)發佈公告,受新冠疫情影響公司業務遭受重創,加之償付貸款和債券導致現金持續流出,流動資金極為緊張,最終導致發行的「15新華聯控MTN001」10億元債券,不能按期足額兌付本息,構成實質性違約。可見,現金流就是房企的生命線,一旦現金流出問題,將引發一系列嚴重的問題。

2.債務風險,高懸的達摩克里斯之劍

華潤置地聚焦一線及強二線城市,始終秉承「銷售物業+投資物業」雙輪驅動的發展模式,藉此降低地產政策及市場影響的盈利波動,經過十多年的積累,已經成為行業內領先的綜合性房地產企業。

2020年是全面建成小康社會和「十三五」規劃收官之年,保持經濟平穩運行至關重要。而房地產作為關聯度高、帶動性強、乘數效應明顯的的行業,必將得到政策的加持。目前部分城市在融資端、土地端已經放寬相應的政策,在「房住不炒」的總基調下預計將有更多的城市出台相應政策穩定房地產發展。可以看出,危機也是轉機,當潮水褪去才能看出誰在裸泳。在這次疫情風暴中,城市布局合理、負債穩健、戰略篤定,以及擁有強大的物業航道助推的房企將進一步脫穎而出。風暴中全身而退的房企,將擁有更為光明的前景。

億翰選取2019年上半年營業收入前30名的房企作為樣本,通過凈負債率與資產負債率將其分為四類,可以看到,低負債穩經營的房企主要是國企、央企,和以龍湖為代表的少數市場化企業。

萬科物業通過數信中心數據做到大數據防疫,及時採集人行、車行、病例數、遷徙量等數據建立AI模型,預測相關城市爆發趨勢並給出預警,方便當地萬科社區物業提前加強防範。而提到物業,自然會想到「善待你一生」的龍湖,龍湖智慧服務也是最早啟動防疫機制的物業服務企業之一,一方面充分調動資源,短時間內調配一次性醫用口罩、若干消毒液及其他防護用具;另一方面針對不同業態的在管項目,推出針對性的疫情防控舉措。疫情期間,日均2.6萬人堅守在一線崗位上,基礎服務員工整體在崗率接近90%,解決業主在居家隔離期間的生活需求。由此,龍湖智慧服務業主滿意度才能連續十一年保持在90%以上,並三次取得中國質量協會「全國住宅用戶滿意度指數測評」評分第一。

疫情之下,房地產市場影響幾何?風暴之中,又有哪些房企值得關注?

4.物業服務,未來之爭雖然此次疫情對絕大部分消費和服務行業都產生了影響,但對物業服務行業機會的意味更為重要。通過這次疫情,物業管理水平差距凸顯,品牌物業服務質量遠勝一般物業。因此人們在購房選擇時,會把物業當成重要的一個選擇項目,從而加快物業表現不佳房企的淘汰速度。

如華潤,擁有集團公司的信用背書,且積極與華潤信託等集團旗下公司合作,構建了暢通的融資渠道且融資成本低廉。其2019年上半年融資成本僅4.45%,遠低於房企融資的平均水平,為打造優質產品提供資本支持,持續提升企業抗風險能力。

二是改善性需求佔比較高的城市。經濟發展好,居民收入高。

1.銷售暴跌,阿喀琉斯之踵在疫情蔓延下,包含湖北、湖南、江西、廣東、海南、黑龍江、江蘇等至少110餘個省市均明確要求暫停售樓處銷售活動,春節期間大部分城市返鄉置業潮「爽約」,銷售出現斷崖式下跌,部分三四線城市甚至零成交,市場表現極差。

當前市場上的需求主要以剛需和改善需求為主,投資性需求在「房住不炒」的政策基調下基本已經消失,需求所在的地方就是希望升起的地方。

一、疫情風暴影響幾何?歷史的一粒沙,落到任何人頭上都是一座山,行業和企業何嘗不是如此。疫情伊始,房企就主動採取關閉線下售樓處、項目停工、延期復工等措施,經營壓力陡增。開源不得,佔比較高的銷售回款受疫情影響斷崖式下跌;節流受阻,經營成本不斷增加,同時債務到期的壓力激增。

經此一「疫」,物業企業的市場認可度和客戶黏性得到提高,優秀物業品牌房企也會得到更多的機會。從未來發展來看,優秀物業公司對於房企項目的品質將起到顯著的提升作用。

綜上看來,經濟發展較好的高能級城市房地產銷售將較早復蘇,由下圖可以看到,萬科、融創、龍湖、華潤等企業2019年補充了較多高能級城市的貨值,隨着疫情逐步控制住,這些企業可以憑藉充足的供給和各自產品優勢,獲得較好的業績支撐。以龍湖集團為例,2019年,該公司堅定布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝等7個城市群的50餘個城市。這些無一例外都是高能量級城市。一項數據顯示,京津冀、長三角、粵港澳、長江中游、成渝、山東半島等八大城市群的總面積只佔了中國國土面積的18%,但卻聚集了全國62%的人口,75%的經濟總量。而龍湖90%的貨量集中在這些熱點城市和價值區域,且成本合理,這無疑為其後續盈利增長奠定了基礎。

把握生機——債務水平,別的房企還在斷臂求生時,債務可控的房企已經在考慮市場復蘇后的機會;

一是城市建設和行政水平高城市將獲得更多的機會,會出現階段性集中爆發。

可以看到,此次防疫行動為房企的物業服務提供了一次展示能力的機會,消費者的眼睛是雪亮的,孰優孰劣自有判斷。

雖然通過啟動超常規的防控機制國內疫情已經渡過高峰期,但海外疫情卻加速蔓延,給全球經濟帶來巨大的負面影響。目前,全球新冠肺炎確診病例累計達到近20萬例,海外現存確診人數已經超過國內,國際市場悲觀情緒蔓延。國際油價閃崩,美股多次觸發熔斷,俄羅斯、歐洲、法國、英國、日本、韓國、新加坡等十多個國家股指均觸發熔斷,債券市場、期貨市場、黃金、比特幣均遭受重創。疫情正在嚴重威脅全球經濟,工廠停工、供應鏈中斷、國際貿易和投資急劇減少背後是全球無數企業的破產倒閉和員工失業。

地產開發業務之外,龍湖集團在戰略部署上一直保持前瞻、篤定姿態。自2011年開始,龍湖集團就將每年銷售回款的10%作為上限,投資持有型物業。2019年,龍湖集團累計開業商場已經達到39個,開業商場面積達到380萬方左右;龍湖冠寓累計開業約7.5萬間,布局30餘個高能量級城市;龍湖智慧服務新進45個城市,基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局,並實現管理面積翻番。凡是過往,皆為序章。龍湖集團過往所打下的紮實基本盤如今正發揮效力。面對本次疫情衝擊,龍湖即定戰略發揮巨大作用,通過智慧服務體系對地產開發、商業運營、租賃住宅等形成戰略性支撐,最大限度發揮龍湖智慧服務的作用,進一步提升業主對龍湖的滿意度;另一方面,多元均衡發展,保障龍湖的低成本拿地能力和融資能力,助力其穩健經營,業績平穩增長。

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