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控股公寓-公司的核心房地产开发业务却出问题了:销量下滑-泸溪新闻

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截至2019年6月底,公司銀行存款及手頭現金總額(包括受限制現金)為141.99億元。

2006年,公司確立以長三角為核心的區域化發展,陸續進入蘇州、湖州、紹興等地。目前,公司的土地儲備仍然以長三角核心城市為主。

優鉞資管是公司的房地產基金平台,主要從事房地產基金募資和資產管理業務,形成【投-募-管-退】業務鏈。

公司的主要業績還是來自於房地產開發業務。2019年上半年,公司物業開發分部收入16.71億元,占公司總收入的76.45%,除稅前分部利潤3.42億元,佔比86.77%。

但是,五大業務版圖還未成型,公司的核心房地產開發業務卻出問題了:銷量下滑;因項目減少和合作項目增多,公司收入下降;土地儲備不足……

面對房地產市場競爭白熱化,以及行業資源向頭部房企集中的殘酷事實,排名50左右的中型房企景瑞控股未雨綢繆,於2017年推出輕資產轉型策略,在房地產開發之外,開闢辦公、公寓、房地產基金、產業鏈投資等多條戰線。

輕資產轉型剛起步2017年,陷入增長瓶頸期的景瑞控股推出了三大調整策略:開發模式上,加大合作開發的力度;業務範圍上,不再局限於長三角,進軍北京、武漢兩大城市;業務結構上,在房地產核心主業之外推行多元化發展。

房地產銷量下滑近日,景瑞控股(01862.HK)披露了2019年11月的營運數據,當月,公司合同簽約銷售額31.01億元,同比下降2.73%。

2016年底,公司資產負債率88.02%,2017年底、2018年底、2019年6月底分別為84.35%、81.59%、82.74%,顯著下降。

房地產調控不斷加碼的背景下,行業兩極分化加劇。儘管小型房地產企業的日子愈發難過,但上市房企、特別是其中的頭部玩家們,增長仍然是主旋律。

隨着策略的調整,2017年底、2018年底及2019年6月底,這一指標降為57.22%、50.40%、51.92%。

到如今,景瑞控股走過26個年頭,其創始人閆浩和陳新戈,都已經過了50歲。未來怎麼走?

此前多年,公司旗下房地產項目以獨立開發為主,2014年底、2015年底、2016年底,公司土地儲備中,權益建築面積在總建築面積中的佔比分別為87.60%、85.73%、81.81%。

悅樘公寓是公司旗下的長租公寓運營管理平台。截至2018年底,公司旗下公寓項目達11個,分佈在北京、上海、杭州以及蘇州;2019年上半年,公司取得上海幸福萊項目,新增公寓面積4910平方米。

鍇瑞辦公主營業務為辦公樓開發、持有及租賃;合福資本主要從事【地產產業鏈+後生活服務】投資,已經投資了15個項目,累計投資金額10.6億元。

在房地產市場整體下行、行業競爭日趨激烈、資源不斷向頭部企業集中等壓力下,景瑞控股不得不採取偏向保守的經營策略。

與此同時,公司出現大幅減員的現象。2018年末,公司員工有3546人,其中房地產開發、物業管理、其他業務分別有1173人、2131人、236人;2019年6月末,公司員工數降為2940,對應各版塊分別為998人、1730人、212人。

不過,公司的土地儲備一直處於較低水平。截至2019年8月29日,公司土地儲備(建築面積)合計575.34萬平方米,權益面積為292.28萬平方米。

經營策略偏保守1993年,閆浩和陳新戈合夥在上海虹口開發景瑞花園,景瑞控股成立。此後多年,公司逐步在上海打開局面,開發虹瑞公寓、花園城、景瑞生活廣場等多個項目。

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2013年港股上市,2017年成規模地進入北京、武漢兩大市場,並對公司發展策略進行全面調整……

在公司經營過程中,存在大量出售土地-購買房產的置換操作手法,不僅沒有加大公司的債務壓力,還能收穫固定資產,以及每年的資產增值——近年,公司旗下的公寓及辦公物業增值,每年為公司貢獻數億利潤。

2019年上半年,公司辦公及公寓平台分部收入6081.1萬元,除稅前分部利潤為-1202.8萬元;資管及資本分部(除物業開發、辦公及公寓的部分)收入約5億元,利潤6000萬元左右。

基本上,房地產產業鏈的各個環節,景瑞控股都有涉及到。快3年過去了,五大業務發展情況如何?

截至2019年6月30日,優鉞資管累計發起設立11支基金,現存基金規模合計約30.7億元,其中上半年外部募資約15億元。

銷量下滑的同時,公司佔有的權益份額在下降,預計未來幾年的地產開發業務不容樂觀。

斑馬消費梳理后發現,上市房企50強中有30多家企業披露了單月銷售業績,只有綠地控股(600606,股吧)(600606.SZ)和景瑞控股兩家出現下滑。

2019年前11個月,公司合同簽約銷售額累計206.31億元,同比下降4.55%。

2017年,景瑞控股以【輕資產】為核心,推出優鉞資管、景瑞地產、悅樘公寓、鍇瑞辦公、合福資本五大業務平台。

公司曾在2018年度業績公告中表示,營業收入下滑的主要原因是房地產項目減少,以及合作項目增加。

隨後,公司營收增速下滑甚至下降。2018年,公司雖然實現252.36億元的簽約銷售額,但營業收入降至112.68億元。

公司房地產主業能否扛到各大業務板塊全面開花?偏向保守的經營策略,是否錯失了規模增長的窗口期?沒有體量優勢的全產業鏈化,將來的市場,還有景瑞控股的位置嗎?

當年是公司的高光時刻,銷售額167.85億元,同比增長92.93%,營業收入150.51億元,同比增長161.30%;凈利潤1.06億元,較上年的-3.53億元成功實現扭虧。

雖然是行業最老牌的開發商之一,但景瑞控股的規模一直沒做起來,2016年銷售額才勉強突破100億元。

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